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[CFO成绩单]碧桂园利息100%资本化 年化ROIC仅1.72%

新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,碧桂园及CFO伍碧君整体的财务成绩得分81分,整体表现相对较好。伍碧君在2005年加入碧桂园,拥有15年的房地产金融资产管理经验及约25年的财务管理经验。分别于2014年4月及2017年4月接任吴建斌成为碧辉园副总裁及首席财务官。

首先,从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示(下同),今年上半年,碧桂园的短期债务达到1058.18亿元,长期债务达2362.2亿元,总债务规模相较于去年同期增长2.89%,增速并不算快,但其中的短期债务占比达到30.94%的较高水平,债务结构有一定的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达2055.22亿元,超过两千亿的资金储备仍足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为1.94,无明显的短期偿债压力。在现金短债比这一指标方面,碧桂园是好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”的。

其次,从房企杠杆率方面来看。

碧桂园的资产负债率为88.03%,而在剔除6858.2亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍高达81.6%,超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年有所上升至58.09%的水平,但也低于100%的红线。

碧桂园上半年的财务数据踩了1条红线,整体高杠杆率较为合理,风险较小。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为88.03%,没有变化。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年,碧桂园的少数股东权益占比达到32.56%的水平,而上半年少数股东损益达到77.94亿元,占净利润219.26亿元的35.55%。这一占比超过2018年中的少数股东权益占比,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为1.84,可以在相当程度上减少“明股实债”的可能性。

此外,碧桂园账面对合、联营公司的股权投资分别为373.94亿元、180.56亿元,合计554.5亿元,占总资产的2.82%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。碧桂园的平均融资成本处于中游水平,达到5.85%。上半年碧桂园的财务费用率仅为0.34%的低水平,但值得注意的是。报告期内利息支出124.21亿元,其中资本化利息124.21亿元,资本化比例达到100%的水平。

不过,由于较高的利息资本化率等缘故,碧桂园上半年的盈利能力表现较好,加权ROE达到9.1%,在行业处于中上游水平。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

碧桂园的土储权益货值达到1.67万亿元,相较于2019年销售来说,可以满足未来3年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比为52%。

此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。碧桂园上半年的拿地均价为3304元/平米,销售均价为8381.5元/平米,地价与房价之比为0.39,处在合理偏高水平。不过,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有0.86%的低水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对三条红线,伍碧君表示,融资新规的信号对于碧桂园是安全的,每一个政策的出台都是为了房地产稳定健康发展,碧桂园2018年提出行稳致远后,财务指标一直处于一个良性的状态。但剔除合同负债后的资产负债率仍超过70%,且利息支出去100%资本化的处理也会使得融资成本后置,而当期的盈利指标不能全面反映公司的盈利能力的变化。

而在拿地方面,公司土地成本与销售均价之间的空间有所收窄,半年ROIC也仅有0.86%的水平,这也给伍碧君的CFO工作提出了更高的要求。

附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

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