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房企长租公寓梦醒,扩张步伐放缓

“很多长租公寓好像都已经消失了,从2019年到2020年,我们这个行业基本都是靠负面新闻上热搜,不是跑路就是暴雷。”一家品牌长租公寓高管无奈道,连家里人都询问其做的事到底有没有“伤天害理”。

曾经站在“风口”的长租公寓行业,如今一地鸡毛,被贴上了暴雷跑路、资金链断裂等负面标签。不过据界面新闻记者了解,这些暴雷的长租公寓多是属于分散式,集中式则相对较为安全。

房企是集中式长租公寓的主要参与者之一。在行业的阴影笼罩之下,即便是资金实力雄厚的房企长租公寓品牌也已明显放缓了扩张步伐。

“避雷针”

在新冠疫情的冲击下,一些长租公寓的资金链问题被急剧放大,进入暴雷、跑路的加速期。

据贝壳研究院不完全统计,2017年至今,陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓已超过100家,其中40%发生在2020年。

去年7、8、9三个月是长租公寓暴雷的高峰期,7月一共有22家被列入异常名录,8月有17家,9月有10家,从品程优居、优客逸家到友客公寓、岚悦公寓、沃客公寓等。

不难发现,暴雷的长租公寓多采用分散式的“二房东”模式,即以租赁或受托方式获得分散房源,正常情况下通过“低收高租”赚取租金差,有部分则违背商业逻辑,通过“高收低出”、“长收短付”来套取短期现金流。

此外,为了快速回笼资金以继续扩大市场规模或维持公司的现金流,不少分散式长租公寓品牌还使用了“租金贷”。然而“租金贷”在帮助企业直接从金融机构处收回一年的租金时,也埋下了风险隐患。

大量的事例证明,如果使用了“租金贷”,一旦长租公寓在快速扩张中发生资金链断裂的问题,不仅房东无法收到租金,租客还同时面临被赶出去和需要继续向第三方金融机构偿还贷款的双重风险。

不同于分散式长租公寓,集中式长租公寓可谓是“含着金汤匙”出生。将整栋物业进行改造出租的集中式长租公寓,无论是在项目品质、整体调性上,还是风险管控能力等方面,都是要优于分散式长租公寓的。

铂涛酒店旗下的集中式长租公寓品牌窝趣开发副总裁兼投资金融部总经理刘海文表示,之所以集中式长租公寓较少发生暴雷事件,首先是因为其投入更大、门槛更高,产品和服务溢价带来更安全的租金差,不像分散式那样容易被一些“皮包公司”混迹其中。

其次,集中式的房源集中,比分散式公寓更容易接受监管,且租户之间信息对等、互通,一旦出现问题容易被迅速察觉;此外,集中式长租公寓多为企业自持或包租,跟房东之间关系比较紧密,不容易跑路。

与此同时,华住酒店集团旗下的集中式长租公寓品牌城家公寓发展中心投资部副总监左贵潏认为,集中式与分散式在底层盈利模式上不同,有更高的租金溢价,更容易实现盈利,主要体现在租赁差、批零差以及产品溢价、运营溢价等方面,这也使得集中式更不容易暴雷。

在租赁差上,集中式长租公寓向大业主或是机构业主租赁,租赁期长,大多在15-20年,在长时间的通胀影响下,与分散式长租公寓之间的租金差会被放大;此外,分散式只能一套一套从业主手上租房,相当于零售,而集中式公寓相当于批发,容易拿到更低的折扣。

尽管在经营风险上相对分散式长租公寓更小,但集中式长租公寓也出现过少起暴雷事件。去年,独立品牌公寓湾流国际共享社区和石榴集团旗下的熊猫公寓相继因为资金断裂的问题,最终无法继续正常运营。

道阻且长

在政策和市场的双重利好之下,大量的机构房东在2015年前后进入住房租赁市场。

集中式长租公寓被视为长租公寓行业走向机构化和有序化的主要动力,主要参与者为房企、酒店、中介、创业公司。

相较于其他机构房东,在相关产业链有着深耕经验且拥有雄厚财力的房企在长租公寓领域具有一定优势,并在早期进场时立下了雄心勃勃的规模目标。

以长期公寓行业的先行者万科为例,其在2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”,并定下目标:2018年拓展房源至45万间,远期规划100万间。

常年位居房企销售冠军宝座的碧桂园在2017年推出长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区“,提出三年100万套房源目标;同年,龙湖推出了“冠寓”,计划2018年底开业至少5万间,2020年进入行业规模前三,营收超过30亿元。

以规模抢占市场成为房企早期布局长租公寓的共识,但由于集中式长租公寓投入大、且回报周期长,叠加近两年来房地产行业进入下行周期的背景下,房企逐步放缓了长租公寓的扩张步伐。

克而瑞发布的2020年房企长租公寓运营规模榜显示,排名前十的分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区、招商公寓、地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富、金地草莓社区,但离最初目标几乎都有较大距离。

克而瑞数据显示,截至去年底,万科泊寓的开业房源数量约为14.3万间,拓展房源数量为19万间,不仅离远期规划的100万间还有很大距离,连2018年45万间目标的一半都没达到,但仍保持房企长租公寓规模第一。

事实上,为了达成规模目标,万科在2017年启动了“万村计划”,后在“机构房东高价抢占房源”、“资本推高租金价格”等争议中暂停。由于万科退出广深部分城中村改造项目,万科泊寓拓展房源数量从2019年底的23万间高峰开始下降。

碧桂园碧家国际社区到2020年底的拓展房源数量为6万间,连百万房源的十分之一都还未实现,实际开业房源更是仅有约1.7万间。碧桂园方面对界面新闻表示,未来会注重轻重结合发展,包括利用城市集体土地等都会考虑,轻重比列会达到50:50。

龙湖冠寓是为数不多按计划达成开业目标的房企长租公寓品牌,2018年达成5.3万余间的开业数量。2020年龙湖冠寓开业房源数量达到8万间,拓展房源数量为11万间,仅次于万科。

然而急速扩张之下,龙湖冠寓的营收并未保持一致的步伐。龙湖集团历年年报数据显示, 2019年龙湖冠寓的营收为11.7亿元,2020年上半年约为7亿元,全年大概率很难实现30亿元的营收目标。

事实上,集中式长租公寓一直面临盈利难题。2017年、2018年累积亏损超过2.34亿元后,朗诗于2019年将旗下朗诗寓从上市平台剥离;同年,远洋集团将资不抵债的邦舍寓以“名义大家1元”卖出。

2019年底的媒体交流会上,万科董事长郁亮也曾表示,长租公寓目前经营很难,能保证稳定的收益就已经很不错了,赚不了大钱。

亿翰智库指出,对于发展长租公寓业务的企业来说,需要做好长期资金投入的准备,没有足够的资源和资金为后盾,企业的长租公寓业务发展定会遭遇较多的挑战和考验。无论起初以何种考量进入长租公寓领域,当前的重点和焦点都是在如何做好业务的运营和扩张。

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