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[CFO成绩单]龙湖集团债务规模快速增长 利息资本化率达到98%

新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,龙湖集团及CFO赵轶的财务成绩得分85分,整体表现较好。赵轶2006年加入龙湖,历任重庆公司高级经理、成都公司财务总监、集团财务管理中心总监及财务部总经理,并于2015年任龙湖的执行董事,担任集团首席财务官及投资委员会委员。

首先,从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示(下同),今年上半年,龙湖的短期债务达到172.14亿元,长期债务达1513.4亿元,总债务规模相较于去年同期增长20.35%,增速较快,债务规模扩张速度需合理控制,但其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达782.58亿元,超过七百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比达到4.55的高水平,短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面,龙湖是大幅超过此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”的。

其次,从房企杠杆率方面来看。

龙湖集团的资产负债率为75.91%,而在剔除1953.8亿元合同负债及预收款后,其资产负债率为67.09%,低于70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年略有上升至51.4%的水平,大幅低于100%的红线。

龙湖上半年的财务数据都避开了三条红线,高杠杆率的风险较小。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为75.91%,没有变化。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别的大小,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年,龙湖集团的少数股东权益占比达到46.15%的高水平,而上半年少数股东损益达到24.26亿元,占净利润87.65亿元的27.68%。这一占比少于2018年中的少数股东权益占比,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为0.7。

此外,龙湖账面对合、联营公司的股权投资分别为99.93亿元、68.98亿元,合计168.91亿元,占总资产的2.32%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。龙湖的平均融资成本较低,为4.5%,相应的以利息支出为代表的财务费用率也较低。上半年龙湖的财务费用率为0.14%的较高水平,但值得注意的是,报告期内利息支出39.46亿元,其中资本化利息38.73亿元,资本化比例达到98.15%的超高水平。

不过,由于较高的利息资本化率等缘故,龙湖上半年的盈利能力表现一般,加权ROE为6.73%,在行业处于中上游水平。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

龙湖的土储建面达到7354万平方米,相较于2019年1885.6万平方米的销售面积来说,可以满足未来约4年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到81%,整体土地储备质量较高。

此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。龙湖上半年的拿地均价为6425元/平米,销售均价为16973元/平米,地价与房价之比为0.38,处在合理偏高的水平。不过,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有1.17%的水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

在上半年业绩发布会上,CFO赵轶表示,龙湖上半年保持财务结构安全,以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速,以及高比例的利息资本化处理的手法,仍存在需合理控制的需求。

附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

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